„Ohne Makler spare ich die Provision” — dieser Satz stimmt und führt zugleich in die Irre. Richtig ist: Wer privat verkauft, spart seinen Anteil an der Maklerprovision, seit 2020 in der Regel rund die Hälfte. Ob am Ende aber mehr Geld übrig bleibt, entscheidet nicht die Provision allein, sondern der erzielte Verkaufspreis abzüglich aller Kosten, Zeit und Risiken. Dieser Beitrag stellt beide Wege sachlich gegenüber — mit den aktuellen Regeln in Nordrhein-Westfalen und einer Beispielrechnung aus Mönchengladbach.
Was kostet ein Makler beim Verkauf – und wer zahlt?
In Nordrhein-Westfalen liegt die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnimmobilie meist bei insgesamt rund 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (Stand 2026). Diese Kosten teilen sich Käufer und Verkäufer: Seit dem 23. Dezember 2020 trägt der Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses mindestens die Hälfte selbst, wenn der Käufer als Verbraucher kauft.
Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch:
- Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie sich „in gleicher Höhe” verpflichten — eine einseitige oder ungleiche Verteilung ist unwirksam (§ 656c BGB).
- Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil beglichen und dies nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Wichtig zur Einordnung: Die genannten Prozentsätze sind marktüblich, aber nicht gesetzlich festgelegt — die Höhe ist verhandelbar. Und die Provision ist in aller Regel eine Erfolgsprovision: Sie wird erst fällig, wenn durch die Vermittlung ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt.
Was spare ich beim Verkauf ohne Makler wirklich?
Beim Privatverkauf sparen Sie ausschließlich Ihren eigenen Provisionsanteil — nicht die gesamte Provision. Den Käuferanteil zahlt ohnehin der Käufer; er ist für Sie keine Ersparnis, sondern entfällt beim Privatverkauf einfach. Ihre reale Ersparnis ist also die Hälfte der üblichen Gesamtprovision.
Ein Rechenbeispiel für ein Haus in Mönchengladbach mit einem Kaufpreis von 400.000 €:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtprovision | 7,14 % | 28.560 € |
| davon Käuferanteil | 3,57 % | 14.280 € |
| davon Verkäuferanteil | 3,57 % | 14.280 € |
Die 14.280 € des Verkäuferanteils sind der Betrag, den Sie beim Privatverkauf sparen. Das ist spürbar — aber es ist nur die eine Seite der Rechnung. Andere Verkaufskosten fallen mit und ohne Makler an: der Pflicht-Energieausweis, gegebenenfalls die Löschung von Grundschulden im Grundbuch oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Diese Posten ändern den Vergleich nicht, denn sie treffen Sie in beiden Fällen.
Was der Verkauf ohne Makler an Zeit und Arbeit kostet
Ein Privatverkauf ist kein Nebenbei-Projekt, sondern eine mehrwöchige bis mehrmonatige Aufgabe. Der eingesparten Provision steht Ihre eigene Arbeitszeit gegenüber — und die ist nicht kostenlos. Typisch fallen an:
- Preisfindung: Marktwert realistisch einschätzen, statt sich an Angebotspreisen aus den Portalen zu orientieren.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle beschaffen.
- Vermarktung: aussagekräftige Fotos, ein vollständiges Exposé und Inserate auf den Portalen erstellen.
- Besichtigungen: Anfragen filtern, Termine koordinieren, fremde Menschen durch die eigene Immobilie führen.
- Verhandlung und Abschluss: Preis verhandeln, Bonität prüfen, Notartermin vorbereiten, zur Beurkundung begleiten und die Übergabe abwickeln.
Wie viele Stunden das sind, hängt stark vom Objekt und von der Nachfrage ab — bei einem gefragten Haus in guter Lage weniger, bei einem erklärungsbedürftigen Objekt deutlich mehr.
Welche Risiken der Verkauf ohne Makler birgt
Die größten Kostenrisiken beim Verkauf liegen nicht in der Provision, sondern in Fehlern — und die können teurer sein als jede eingesparte Courtage. Vier Punkte sind besonders relevant:
- Falscher Preis. Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft dazu, dass eine Immobilie zum „Ladenhüter” wird und am Ende unter Wert verkauft. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Beides fällt beim Privatverkauf leichter ins Gewicht, weil der neutrale Abgleich mit tatsächlichen Verkäufen fehlt.
- Haftung für Mängel. Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht: Wer bekannte Mängel arglistig verschweigt, haftet dem Käufer gegenüber auch dann, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Fehler in der Objektbeschreibung können nach dem Verkauf teuer werden.
- Abwicklungssicherheit. Ohne Bonitätsprüfung besteht das Risiko, an einen Käufer zu verkaufen, dessen Finanzierung nicht steht — mit Verzögerungen bis hin zum Platzen des Termins.
- Zeit, Nähe und Diskretion. Verhandlungen mit Interessenten sind emotional, fremde Personen erhalten Zugang zur Wohnung, und persönliche Daten wandern in Inserate. Gerade in sensiblen Situationen wie Erbschaft oder Trennung ist das eine Belastung.
Wann sich der Verkauf ohne Makler lohnt
In einigen Fällen ist der Privatverkauf durchaus sinnvoll — nämlich dann, wenn die Nachteile klein bleiben. Das gilt vor allem, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:
- Die Immobilie ist gefragt. In einer beliebten Lage mit hoher Nachfrage verkauft sich ein marktgerecht bepreistes Objekt oft auch ohne breite Vermarktung.
- Der Käufer steht praktisch fest. Wird innerhalb der Familie, an Nachbarn oder im Bekanntenkreis verkauft, entfällt ein Großteil des Vermarktungsaufwands.
- Sie bringen Erfahrung und Zeit mit. Wer Immobilien, Unterlagen und Kaufverträge kennt und die nötige Zeit hat, kann vieles selbst übernehmen.
Umgekehrt spricht einiges für einen Makler, wenn die Immobilie schwer zu bewerten oder erklärungsbedürftig ist, wenn Ihnen die Zeit fehlt, wenn Diskretion wichtig ist oder wenn der Verkauf in einer emotional belastenden Lage stattfindet.
Ein weiterer Aspekt ist der Zugang zu Kaufinteressenten: Viele Maklerbüros führen eine Liste vorgemerkter Suchender. Ihr Nutzen liegt weniger in der reinen Reichweite — die großen Portale stehen auch Privatverkäufern offen — als in der Vorauswahl: Interessenten, die auf Lage, Objekttyp und Budget passen und teils schon auf Bonität geprüft sind, ersparen Fehlbesichtigungen. Ob darunter ein passender Käufer für Ihre Immobilie ist, hängt aber vom Einzelfall ab. Verbreitete Zahlen, wonach Makler „schneller” oder „teurer” verkaufen, stammen überwiegend von Maklern oder Verkaufsportalen selbst; unabhängige Belege dafür gibt es kaum. Ein Netzwerk kann den Verkauf also unterstützen, ersetzt aber weder einen realistischen Preis noch gut aufbereitete Unterlagen.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht — es kommt auf Ihren konkreten Fall an.
Mit oder ohne Makler: die ehrliche Netto-Rechnung
Vergleichen Sie nicht „Provision gegen null”, sondern Netto-Erlös gegen Netto-Erlös. Was am Ende zählt, ist der erzielte Kaufpreis abzüglich aller Kosten — und dazu gehört mit Makler dessen Provisionsanteil, ohne Makler Ihre Zeit und Ihr Risiko.
Der entscheidende, aber zugleich unsicherste Posten in dieser Rechnung ist der erzielte Verkaufspreis. Er hängt von Lage, Nachfrage, Zustand und einer realistischen Preisfindung ab — nicht davon, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht. Ob mit oder ohne Makler mehr übrig bleibt, lässt sich deshalb nicht pauschal beziffern: Erzielt der eine Weg einen höheren Preis oder verhindert er einen teuren Fehler, kann er die Provision ganz oder teilweise ausgleichen — garantieren lässt sich das in keine Richtung.
Sicher ist nur die Grundlage: Beide Wege stehen und fallen mit einem belastbaren Marktwert. Wie dieser ermittelt wird, erklärt unser Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?. Erst mit einer realistischen Zahl lässt sich seriös rechnen, ob sich der Aufwand des Privatverkaufs für Sie lohnt.
So unterstützen wir Sie
Ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, ist Ihre Entscheidung — und eine fundierte Werteinschätzung hilft in beiden Fällen. Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie in Mönchengladbach und Umgebung kostenlos und unverbindlich ein und legen offen, wie wir zu der Zahl kommen. Wenn Sie danach den Verkauf aus der Hand geben möchten, begleiten wir ihn persönlich; wenn nicht, haben Sie trotzdem eine belastbare Grundlage.
- Werteinschätzung: kostenlose Bewertung anfordern — marktgerecht und nachvollziehbar hergeleitet.
- Verkauf begleiten: Wir kennen die Nachfrage in den Mönchengladbacher Stadtteilen und sprechen passende Interessenten aus unserem Bestand gezielt an, soweit welche zu Ihrer Immobilie passen. Einen Überblick für Eigentümer gibt unsere Seite Immobilie verkaufen, speziell zum Haus verkaufen und Wohnung verkaufen.
- In Ruhe entscheiden: Sie gehen keine Verpflichtung ein und behalten die Kontrolle über jeden Schritt.
Quellen und weiterführende Links
- § 656a BGB — Textform des Maklervertrags (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (gesetze-im-internet.de)
- § 656d BGB — Vereinbarungen über die Maklerkosten (gesetze-im-internet.de)
- Grundlage der Provisionsteilung: „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”, in Kraft seit 23. Dezember 2020.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Provisionssätze sind marktüblich, aber nicht gesetzlich festgelegt und im Einzelfall verhandelbar; Stand des Beitrags: Juli 2026.